Hola!
non è molto un argomento da bar in quanto piuttosto "tosto" e palloso, però...
A breve dovrò rogitare e sto cercando di veder se l'accollo del mutuo del costruttore può essermi favorevole. Purtroppo ho un quesito sul solito problema tra banca e consumatore.
La mia banca (di Legnano) non mi vuole consegnare il prospetto informativo europeo standardizzato relativo al mutuo che dovrò stipulare, ma indicando nel prospetto delle spese che non dovrò sostenere... in pratica, come "preventivo" vorrebbero darmi un prospetto per un mutuo qualsiasi, riportando anche quelle voci che non dovrei pagare, ma che a voce e via e-mail han specificato che non dovrò farlo...
Capisco che il prospetto informativo non sia obbligatorio per le banche ma non mi spiego il motivo che giustifica la consegna di un preventivo così diverso da quanto dovrò poi andare a stipulare...
Anche alla mia richiesta di veder il contratto prima mi è stato solo risposto che dal notaio si potrà visionare.
Inoltre, con l'accollo dovrei avere le stesse identiche condizioni del costruttore giusto? stessi tassi, spread, ecc..., no?
Com'è che ci viene fatto un tasso del 5 (tasso di riferimento)+1 (spread)% ?
Credo siano dei tassi un po' alti per i costruttori...
C'è un modo per potersi tutelare e fino a dove posso impuntarmi per veder rispettati i miei diritti?
Se qualcuno è notaio o è già passato da questa situazione e sa darmi qualche consiglio...
grazie!
Nel rispetto degli obbligi derivanti dalla normativa sulla "trasparenza dei servizi bancari" le banche e gli intermediari finanziari sono tenuti ad esporre - in tutti i locali aperti al publico - i FOGLI INFORMATIVI che possono essere liberamente asportati.
In materia di MUTUI CASA, il prospetto informativo standardizzato assolve le funzione del foglio informativo e quindi contiene la descrizione del mutuo (tassi, durata, condizioni economiche accessorie), la tipologia del prodotto ed i riferimenti della clientela cui detto prodotto è rivolto ed esempi di piano di ammortamento convenzionalmente redatti per importi di 50 mila / 100 mila euro.
Al momento della stipula del contratto di mutuo, il clente è chiamato dalla Banca ad apporre la propria firma in calce ad una clausola che sinteticamente recita '..... il sottoscritto dichiara di essere stato informato dalla banca, prima della stipula del presente contratto, della facoltà di ottenere, in sede precontrattuale, una copia del persente documento in forma idonea per la stipula; al riguardo dichiara di [] essersi [ ] non essersi avvalso di tale diritto"
Cosa significa ? Significa clhe il cliente HA IL DIRITTO DI OTTENERE DALLA BANCA, prima della stipla del contratto, una copia idonea alla stipula (quindi completa di TUTTE le condizioni economiche).
La Banca non può defilarsi da questo obbligo, nè tantomeno da quello di rendere disponibile il prospetto informativo. Ricordalo con fermezza alla tua banca lasciando intendere che se dovessero fare orecchie da mercante, ti rivolgerai all'Ombusdman ed alla sede provinciale della Banca d'Italia. Stai quindi attento a questa clausola ed a come l'impiegato barra le opzioni indicate.
Questo per quanto riguarda gli obblighi di infornativa percontrattuale.
Per quanto invece attiene all'atto di accollo, normalmente il mutuo viene trasferito alle condizioni originali praticate al costruttore. Tali condizioni potrebbere risultare 'altine' come dici tu ma in fin dei conti, il mutuo non rimane mai a carico del costruttore.....
Ancora: probabilmente la tua Banca farà pressione per farti sottoscrivere anche una polizza assicurativa. Premesso che godere di una copertura del genere può risultare come ancora di salvezza nella malaugurata ipotesi di difficoltà economiche ed è quindi giusto farci una pensata, specie se la scadenza del mutuo è bella lontana (guarda però bene le caratteristiche della polizza), tieni però conto che tali polizze in genere non sono obbligatorie. Se lo fosse per il tuo caso, deve ben figurare sul prospetto informativo e sul contratto poichè in tal caso il costo totale della copertura assicurativa parteciperebbe al calcolo del ISC (indicatore sintetico del costo - ex TAEG tasso effettivo annuo globale), indicatore che rappresenta l'effettivo costo del finanziamento e che deve essere obbligatoriamente indicato nel prospetto informativo e nel contratto di stipula.
Diversa è la questione della polizza incendio che ti sarà richiesta dalla Banca, ma questa serva a garantire l'istituto di credito nella malaugurata ipotesi che un incendio possa distruggere l'immobile sul quale credo, sia iscritta ipoeteca. La Banca può offrirti una polizza ad hoc da loro collocata oppure puoi procurartene una da una qualsiasi agenzia della tua città. Anche questo deve essere chiaramente indicato nel prospetto informativo.
Visto che sono stato chiamato in ballo: esistono - e credo che ne sei a conoscenza - dei mutui casa denominati 'flessibili' che presentano delle caratteristiche interessanti per eviare che l'aumento dei tassi di mercato incidano troppo pesantemente sulla rata mensile.
La forma 'flessibile' può interessare l'opzione che può esercitare il cliente ogni x anni (in genere due anni) di rivedere il proprio tasso decidendo di volta in volta se optare per un tasso fisso (mettendosi al riparo dagli aumenti degli indici di mercato) oppure tasso variabile (per usufruire dei vantaggi nei momenti in cui i tassi di mercato dovessero scendere). Con un pò di attenzione è quindi possibile esercitare, ogni due o tre anni, lo switch tra un tipo tasso e l'altro.
Altra forma di 'flessibilità' offerta dalla banche è quella di prevedere un tetto massimo di tasso nun superabile. In pratica, nel momento in cui gli indici di mercato dovessero aumentare, il tasso del mutuo si assesterebbe al tasso massimo prefissato ed in tale situazione il piano di ammortamento si allungherebbe automaticamente lasciando però l'importo della rata a livelli di sostenibilità
Spero di esserti stato di aiuto.
PS puoi anche sentire altre banche sulla piazza.
